Hypotéka je zvyčajne najväčší dlh v živote — pár čísel v nej rozhodne o desiatkach tisíc eur. Tu máš všetko podstatné: čo hypotéku ovplyvní, koľko ti banka požičia, aké sú poplatky, ako prebieha vybavenie a na čo si dať pozor.
Čo hypotéku najviac ovplyvní
- Úroková sadzba a fixácia — na aké obdobie máš istú sadzbu (napr. 3, 5, 10 rokov). Po skončení fixácie sa dá refinancovať k inej banke.
- LTV — koľko % z hodnoty nehnuteľnosti ti banka požičia (spravidla do 80 %, výnimočne 90 %). Zvyšok musíš mať z vlastných zdrojov.
- Schopnosť splácať (DTI/DSTI) — banka pozerá na tvoj príjem a existujúce dlhy. Celkové zadlženie je limitované (spravidla max ~8-násobok ročného príjmu) a splátky nesmú prekročiť určený podiel príjmu.
- Splatnosť — dlhšia znamená nižšiu splátku, ale viac zaplateného úroku celkovo (býva do 30 rokov, do dôchodkového veku).
Aké poplatky a náklady rátať
- Znalecký posudok na nehnuteľnosť.
- Poplatok za návrh na vklad záložného práva do katastra.
- Poistenie nehnuteľnosti (býva podmienkou); poistenie schopnosti splácať je dobrovoľné.
- Všetky náklady sa premietnu do RPMN — porovnávaj RPMN, nie len úrok.
Čo potrebuješ doložiť
- Doklad o príjme (potvrdenie od zamestnávateľa alebo daňové priznanie u SZČO).
- Doklady k nehnuteľnosti (list vlastníctva, znalecký posudok, kúpna/rezervačná zmluva).
- Prehľad existujúcich úverov (banka si aj tak overí úverový register).
Ako to prebieha
- Porovnáš ponuky (RPMN, fixácia, poplatky) → žiadosť a schválenie → znalecký posudok → podpis zmluvy → záložné právo do katastra → čerpanie.
Na čo si dať pozor
- Nechaj si finančnú rezervu — nedávaj do bývania úplne všetko.
- Rátaj s tým, že po skončení fixácie sa splátka môže zmeniť.
- Mladí do istého veku a príjmu môžu mať daňový bonus na zaplatené úroky.
- Predčasné splatenie mimo výročia fixácie môže byť spoplatnené (do zákonného limitu).